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額外新聞=捷運環狀線第一階段預計明年底完工驗收，房仲業統計實價資料，沿線14個站，去年僅有一站房價撐住，其他均下跌，其中又以鄰近工業區的兩個站區跌幅較重。根據永慶房產統計，唯一上漲的是板新站，去年均價一坪41.6萬元，較2015年一坪小漲1.9萬、4.8%。跌最重的是橋和站，跌幅逾一成，新北產業園區站下跌9.7%，跌幅次深。永慶房產經理謝志傑表示，近年房市低迷，房價不斷修正，也打破捷運不敗的神話。不過捷運站擁有交通優勢，尤其環狀線串聯新莊、板橋、中和及新店，轉乘也方便，在房價修正後，通勤族反而可逢低入場。永慶統計，環狀線第一階段，去年以位於板橋板新路、中山路口的板新站，周邊房價最抗跌，去年平均單價41.6萬/坪，較2015年小漲4.8%，是第一階段唯一上漲站區。謝志傑分析，板新站和四鐵共構的板橋站，一站之隔，鄰近板橋新板特區及埔墘商圈，周邊生活機能完整，讓該站房價抗跌高人一等，交易量也名列環狀線前三名。環狀線沿線熱門站區，包括大坪林站、景安站、板橋站、幸福站等，近二年房價都下跌，不過跌幅不大，都在5%內。橋和站、新北產業園區站均價下跌較深，主要是鄰近工業區，環境，產品差異性大，低價物件交易較多時即會讓均價呈現明顯下滑。
額外新聞【文●王柔雅】房市交易量連年下跌，2016年住宅成交量跌破28年來的新低點，房仲業爆發一連串倒店潮、兵敗如山倒，但此時卻有人奔走全台開班授課，當起房仲救星搶救業績。他是馬到成功生活行銷公司執行長馬先右，全台灣房仲業1/10的加盟門市，都上過他的課。2011年至今，馬先右累積學員數超過5萬人次，橫跨12大房仲品牌，近2年還西進中國，幫北京最大的北京鏈家地產教課，單堂課學員就高達上千人。馬先右入行當房仲的第3年，就拿下永慶房屋全公司業績總冠軍，1997年還拿下房仲業最高榮譽金仲獎冠軍。近年經濟不振、百業蕭條，《哈佛商業評論》即指出，業務員常用的強迫行銷術，將不再管用，反之，得改採「低壓推銷」。讀懂自家官網in服務名人等皆能引起話題要成功，第一招就是要勤勞，但從何處開始？馬先右回答：「先讀懂你的公司。」歷經長達18年的實戰經驗，他發現顧客最常問的問題，就藏在一般人最易忽略卻最易取得的公司官網裡。例如，把公司的成立時間、擅長經營哪些商圈、曾服務過的名人客戶，鉅細靡遺的說明，目的是為表江湖地位，進而建立客戶信任，證明自己有能力接手服務。而房仲網常見的「店長推薦」、「降價物件」、「稀有釋出」等標記，通常是性價比高或鮮少釋出的名宅，也是顧客最容易好奇的個案，很適合引起話題，乘勢了解顧客需求。房市慘澹，卻有人在馬先右（中）指導下業績創新高，連加盟店霸主、區域冠軍店如「店面王」、「南崁王」都來找他，可說是房仲界天王助攻器。(攝影者．郭涵羚)聽顧客需求in從談話找線索，忌滔滔不絕「不用主動推銷，但當客戶問你，一定要立刻就能回答，」馬先右認為，理性消費者在購買前，多半對產品已有既定想法，過度行銷容易招致厭惡，最常見的是，顧客一透露喜好，業務員就強硬推銷，「客戶一旦覺得有壓迫感，就會排斥。」爭取到拜訪機會，切忌滔滔不絕的說，而是要先聽，探詢出顧客「最在意的需求」，馬先右指出，顧客談話內容中，隱藏許多「線索」，也是接下來該強化的對話主軸。服務留餘溫in平時常問候，需要時都在「一個成功的業務，要能建立個人品牌，」馬先右表示，理性、高價產品銷售，打的是馬拉松戰，需求不一定會發生接觸客戶的當下，因此得讓顧客隨時都找得到你。顧客生日、重要節日如春節、端午節等，保持「一年七卡」的節慶問候，但這階段的聯繫，只是為了保持「服務餘溫」，切忌帶有太高的目的性，除非顧客問起，不須談及公務。建議有所本in務實提供市價等數據參考越是高價產品，越需要花時間仔細斟酌，例如購屋考慮時間，動輒1、2年，馬先右表示，這時業務員要把自己當顧問、而非業務，「建議客戶要有所本，」例如依據實價登錄、目前市價、近期成交行情，提出建議價格；或購買高價車款，則提出附加配備、贈品的價格，實際計算出最終售價。「如果我是你的話……，」「之前成交的價格是……，你參考看看，」馬先右建議，業務員可以嘗試多加運用以客戶為主角的說法，表明輔佐成交的角色。成功的業務員，都有獨到的方法，在理性消費的當代，當銷售人員能長線布局、讀懂顧客需求、量身訂做銷售策略，就有機會打動你的理性客戶，賣出你的高價產品。的地區之一，而他們有很多人為了省錢合租房子。
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額外新聞預售房市買氣近來略有回溫，不過，市調統計，北台灣三年前推出的建案，迄今還有四成、2.3萬戶還沒賣掉，累計近三年北台灣餘屋達7.8萬戶，依目前去化速度，保守估計至少三年才能消化。房仲業建議想揀便宜的購屋人多注意建商手上餘屋，在建商積極出清下，預料會有較大讓利空間。上市建商名軒開發總經理李木鐸日前受訪就表示，名軒手上有40多億成屋待銷售，為加速去化，建案平均會讓利5%~8%。住展雜誌統計2016年北台灣新推案銷售情況，全年新推4.2萬戶，但僅售出1.2萬餘戶，剩餘近3萬戶，平均銷售率不到三成，創歷史新低。房市自2014年明顯由多轉空，以近三年來看，2014年共推出5.9萬戶，賣了三年，迄今仍有近四成、2.3萬戶無法賣掉。2015年建商減量，推案降至4.5萬戶，但截至去年底仍有超過一半、2.4萬戶滯銷。住展雜誌企研室經理何世昌表示，去年新屋市場全年僅去化1萬2000多戶，今年預估在建商調整產品、開價平實下，買氣會提升，但即使去化速度增一倍，依目前餘屋庫存量，也得三年才能消化。他說，過去三年建商沒賣掉的餘屋，大多是景氣好時所做規畫，其中不少是大坪數、公設多的產品。這類住宅，景氣好時很好賣，目前買方以實用、平價，自住為主，如果不降價，想順利去化不易。住商不動產企研室主任徐佳馨表示，儘管買氣差，但上市建商為了業績，仍持續推案，除了規畫調整，以二、三房為主，在價格上也多有讓步。對建商來說，目前手上餘屋，不僅得面對其他餘屋賣壓，也面對新案的競爭，恐怕賣得越晚、套得越深。預料這類產品未來會出現較明顯降價，以加快銷售速度
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▲美國總統川普1月23日上任至今已逾一個月，然根據美國媒體公布的最新民調顯示，他是美國有史以來上任滿月負評就超過正面評價的總統。（圖／路透社）
文／陳一新
川普就任美國總統已逾一個月，儘管美國外交政策的未來走向仍然撲朔迷離，但從他的人事布局、就職演說與領導風格，卻可看出川普對外政策的一些輪廓。
川普任職後於2月8日透過中國駐美大使崔天凱致函習近平答覆中國領導人的賀函，並在9日親自打電話給習近平，承諾美國將信守自己的「一中政策大雅房屋二胎」。至此，去年12月2日川普與「台灣總統」蔡英文的通話，以及11日他直接挑戰「一中政策」在美、中兩國上空所形成的陰霾，終於一掃而空。
誤會暫冰釋 戰略矛盾卻難化解
誤會可以暫時冰釋，但兩國戰略結構的矛盾、經貿政策的競爭態勢，以及政治體制與價值體系的重大差異，卻不可能因為「川習通話」而全面化解。
川普與他的國安團隊成員認為，中國是最有可能威脅美國國家利益的國家，因為大陸可能於2025年左右取代美國，成為世界第一大經濟強權。因此，他會想方設法，盡可能阻撓、拖延中國取代美國成為世界經濟霸王的進程。
「一中」誤會暫時冰釋，但卻是美、中兩國經貿議題正式交鋒的開始。大陸國務院副總理汪洋於2017年2月17日與美國財政部長米努勤（Steven Mnuchin）通話，就中美經濟合作等問題交換意見。米努勤表示，他將致力於與中國領導層在雙邊及多邊場合，就經濟、金融、貿易與投資以及非法金融等一系列問題上密切合作。
而與中國領導人習近平有30年交情的前愛荷華州長布蘭斯塔德（Terry Edward Branstad），在出任美國駐中國大使後，將與米努勤一起扮演白臉的角色。不過，即使是白臉，米努勤也不諱言，要把美、中不均?的雙邊經貿關係，調整為更均?的雙邊經貿關係。
▲競選期間便對中國大陸諸多不友善的川普，卻在就職後與習近平的熱線電話裡，轉變態度改口說「尊重」一中政策。（圖／翻攝自環球網／達志影像／美聯社）
內閣多反中 美中未來誤會重重
更何況，在他們的後面還有3位川普的大將，共同扮演黑臉的角色。一位是川普的老朋友，出任商務部長的億萬富翁羅斯（Wilbur Ross）。他已獲總統授權提出以中國大陸為主要對象的美國全球經貿戰略。另一位則是美國貿易代表萊特海澤（Robert Lighthizer），早在他擔任副代表時，即力主中國大陸等國家的國外市場應進一步開放。此外，經濟學家納瓦羅（Peter Navarro）主掌白宮國家貿易委員會，並擔任總統的全球貿易助理。他認為，造成美國經濟問題的罪魁禍首就是中國，並主張加強對台軍售。
深受總統信任的蒲博思（Reince Priebus）擔任白宮幕僚長後，立刻成為川普政府內部「親台反中」的靈魂人物。他曾擔任共和黨全國委員會主席，進入白宮後，則將繼續為川普的連任打拚。他對台灣非常友好，2015年曾來我國訪問。
而1月20日的就職演說中，川普強調他會強化既有聯盟、發展新的聯盟，以及攻打伊斯蘭國與蓋達基地恐怖組織。從川普任用長於中東、阿富汗地面戰的陸軍將領麥克馬斯特（Herbert Raymond McMaster）與馬提斯（James Norman Mattis）分任白宮國安顧問與國防部長來看，加上總統命令五角大廈一個月內需提出反恐作戰計畫，顯見美國在不久的未來將攻打伊斯蘭國恐怖組織。
重傳統聯盟 全力反擊北韓核武
從戰略角度來看，川普顯然已從就職前的孤立主義，重新回到國際主義的正軌。美國國防部長馬提斯訪問東北亞，不僅向南韓、日本保證美國在亞太地區的承諾，而且聲稱美國將全力反擊北韓的核武與飛彈攻擊，並援引《美日安保條約》第五條，確保釣漁台列嶼的安全。且在訪問歐洲時，他也特別強調北約存在的價值，與川普擔任總統前的說法大異其趣。
在參加德國波昂20國集團（G20）外長會議時，美國國務卿提勒森（Rex Tillerson）與日本外相岸田文雄、南韓外長尹炳世所舉行3國外長會議發表聯合聲明指出：「美國仍將堅守保衛盟邦南韓與日本的承諾，包括擴大威懾，將以運用所有核子及傳統防禦能力作為後盾。」
北韓領導人金正恩，派遣刺客隔海暗殺同父異母長兄金正男並試射飛彈，引發全球譴責，認為他是不理性的狂人。事實上從以下3個角度分析，可以看出他其實是個有政治手腕的領導者。第一，他弒兄是為了確保他自己的領導地位不受挑戰；第二，他在北韓境內大肆整肅異己，是避免禍起蕭牆與內部叛變；第三，他不斷試射飛彈與舉行核爆，但卻從不真的掀起戰爭，只玩戰爭邊緣遊戲。
▲金正恩的一言一舉始終牽動著東亞各國國防情勢。（圖／翻攝自勞動新聞網）南屯房屋三胎
在會晤大陸外交部長王毅時，提勒森重申美國奉行「一中政策」，並主張建設性處理兩國之間的分歧。不過，美、中兩國對北韓的威脅、釣漁台列嶼主權歸屬問題與南海爭端、烏克蘭、伊朗與敘利亞等議題，仍存在著難以跨越的鴻溝。更重要的是，美國重拾「聯盟至上」主義，顯示不論白宮誰在當家，美國亞太政策的本質與經貿、軍事、外交的大戰略是不會有太大變化的。
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●陳一新，中國文化大學政治學系講座教授。以上言論不代表本網立場。88論壇歡迎網友參與，投稿請寄editor88@ettoday.net
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